Para saber se o seu “Contrato de Locação” atende a sua necessidade empresarial, faça a seguinte pergunta:

• Se após o início da locação, minha empresa for obrigada ou intimada a desocupar o imóvel de forma inesperada e em prazo curto, o ressarcimento do meu prejuízo está integralmente garantido dentro do Contrato de Locação? Existe no contrato fundamento jurídico para evitar uma desocupação inesperada?

Se a resposta for positiva, seu ponto comercial (fundo de comércio) estará protegido e o seu prejuízo, se não for totalmente afastado, será em grande parte amenizado.

Se a resposta for negativa, faltaram cuidados essenciais na negociação e na elaboração das cláusulas contratuais na fase prévia da locação e gestão do contrato na fase posterior à assinatura do contrato.

A seguir, seis dicas importantes para se chegar a um Contrato de Locação Empresarial seguro para o seu negócio:

1. Analise previamente a situação registral do imóvel (analisar a certidão imobiliária atualizada):

• Possui alguma restrição urbanística ou ambiental?
• Está gravado com algum ônus como hipoteca; alienação fiduciária ou penhora?

Se existir restrições → negocie cláusulas de segurança dentro do contrato de locação (Exemplos: previsão de indenização pelos investimentos;  garantias;  seguro).

2. Levante a possibilidade de instalação do seu negócio no imóvel locado:

• O imóvel comporta o seu segmento de atuação?
• Existem barreiras legais para a aprovação do seu projeto de construção ou reforma perante os órgãos públicos?

Se não tem as respostas no momento da negociação do contrato:

• negocie cláusulas de garantia de risco para a hipótese de o contrato ser desfeito futuramente; o
• celebre um “Pré-Contrato” ou um “Memorando de Entendimentos” com prazo determinado para o levantamento dessas informações (com ou sem cobrança de aluguel), especialmente se for necessário estudo prévio para a aprovação da construção, ampliação e instalação do empreendimento (EIV) ou o “Relatório de Impacto no Tráfego” (RIT), que é exigido para empreendimentos classificados como geradores de tráfego (exemplos: escolas; supermercados; centro comerciais).

3. Levante previamente quais atividades já foram exercidas no imóvel a ser locado (antes da sua empresa):

Porque?

„ para amenizar o risco de responsabilização ambiental por dano causado pela atividade do antigo locatário ou do proprietário no imóvel locado. Se a atividade desenvolvida for poluidora, é necessário trabalhar cláusulas específicas no contrato para segurança da locação (direito de regresso contra o responsável) e alocação de risco.

4. Registre o Contrato de Locação na matrícula do imóvel:

Porque?

„para garantir que se o imóvel for vendido durante o prazo de locação, o adquirente respeite o prazo de vigência contratual. O registro dá publicidade da existência da locação ao terceiro que pretender comprar o imóvel do seu Locador. Se o terceiro comprar o imóvel sem saber (oficialmente) da existência da locação, ele não é obrigado a respeitar o seu contrato, e assim poderá pedir a desocupação em 90 dias.

E se não for possível registrar (irregularidade registral/custo alto)?

„ trabalhe cláusulas de proteção dentro do contrato para garantia dos investimentos realizados no imóvel até a data da desocupação, no sentido de exigir que o Locador faça constar no contrato de venda e compra do imóvel a obrigação de o adquirente respeitar o prazo de vigência.

5. Averbe o Contrato de Locação na matrícula do imóvel:

Porque?

„para garantir o exercício do seu direito de preferência na compra do imóvel.

Se houver o desrespeito desse “Direito de Preferência” por parte do Locador (vendeu o imóvel sem avisar), você terá dois caminhos a seguir, a depender se averbou ou não o seu contrato de locação:

• Requerer para si o imóvel, depositando o valor do imóvel em juízo, desde que requeira dentro do prazo de seis meses do registro do contrato de venda no Cartório e com a condição de que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 (trinta) dias da alienação; ou
• Resolver a questão em perdas e danos contra o Locador, sem prejuízo da desocupação do imóvel em até 90 dias, se não registrou o contrato.

E se não for possível averbar (irregularidade registral/custo alto)?

„da mesma forma que ocorre com a ausência do registro, trabalhe cláusulas de proteção dentro do contrato para garantia dos investimentos realizados no imóvel.

„documente de forma organizada os comprovantes das despesas realizadas (do investimento realizado no imóvel para adequação da sua atividade), pois são provas que embasarão eventual ação de perdas e danos no futuro.

6. Prepare-se para a ação renovatória ao final do contrato:

Como?

• contratar por no mínimo cinco anos (tempo de vigência do contrato).
• contrato escrito.
• inicie a negociação de renovação pelo menos 1 ano antes de vencer o contrato.
• caso o Locador não renove amigavelmente, ajuíze ação renovatória em até 6 (seis) meses do término da vigência contratual (após os 6 meses “perde-se” o direito de pleitear).

A equipe da Área Contratual Imobiliária do Duarte Tonetti Advogados está preparada para buscar as melhores alternativas para viabilização do seu negócio com segurança,  e espera ter auxiliado seus clientes e parceiros com o material disponibilizado, colocando-se à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.