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Publicações - 14/04/20

Restrição à utilização de áreas de uso comum em condomínios em razão da pandemia

O código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila, e permite ao síndico estabelecer diretrizes de interesse coletivo para limitar o uso de áreas comuns, atuando como se fosse o Prefeito de uma cidade. Isso ganha especial relevância quando nos encontramos em um momento de extrema excepcionalidade, obrigando gestores a adotarem medidas nem sempre simpáticas, mas sempre objetivando o bem comum e a proteção à vida e à saúde comum.

Assim, o fechamento das áreas comuns visa ao bem coletivo, sendo, portanto, permitido.

Entre as áreas que podem ter seu uso limitado, para evitar a disseminação da Covid-19, por decisão do síndico, encontram-se as piscinas, churrasqueiras, salões de jogos e de festas e academias de ginástica, sedo que tais medidas têm por objetivo evitar a aglomeração de pessoas, bem como assegurar o direito de igualdade entre os condôminos, não sendo admissível dispensar tratamento diferenciado entre os mesmos, fato este que provavelmente  impedirá a concessão de liminares pelo poder judiciário (tutelas de urgência), pois sempre deverá prevalecer o interesse coletivo ao interesse individual, na aplicação das regras de gestão das habitações coletivas

Essa diretriz se encontra em comunhão com as orientações traçadas pela Organização Mundial de Saúde e também da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que recomenda aos síndicos, na qualidade de gestores do condomínio, inclusive, tomarem todas as medidas possíveis para evitar a aglomeração de pessoas, o que inclui a reunião de pessoas nas áreas comuns dos condomínios, bem como o adiamento de toda e qualquer assembleia eventualmente agendada. Porém, nada impediria uma assembleia virtual, cabendo ao síndico apenas a adoção de medidas que assegurassem a legitimidade dos participantes, bem como o efetivo controle da participação dos moradores – ligado à questão do controle de inadimplência ou não das parcelas de condomínio.

Muito embora o direito à propriedade seja uma garantia constitucional, o direito à saúde também é uma garantia constitucional, de modo a se colocar frente a frente os dois princípios, devendo prevalecer aquele que atenda ao bem comum geral.

O artigo 1336, inciso IV do Código Civil de 2002 determina que é dever do condômino utilizar a sua propriedade sem colocar em risco a salubridade do ambiente e por via de consequência, dos demais vizinhos, cabendo ao condomínio, por força do artigo 1.348 do mesmo Código, o dever de fiscalizar o cumprimento de tal regra, punindo os infratores, na forma prevista na convenção de condomínio.

Por ouro lado, a violação das normas e condutas restritivas impostas para o enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do coronavírus podem ser consideradas criminosas, por violação do artigo 268 do Código Penal. Nesta esteira, é certo que ao síndico cabe adotar as medidas de prevenção, com base nas diretrizes fixadas pelos órgãos públicos de saúde, sob pena de incorrer em grave infração penal, com a instauração de inquérito policial e ajuizamento da competente ação penal. No mesmo crime incorrerá o condômino que não cumprir as regras tendentes a proibir a aglomeração e reunião de pessoas.

Por essas razões, é possível concluir que é remota a possibilidade de obtenção de medidas liminares que visem a flexibilizar as regras impeditivas/proibitivas de convício social, impostas nos condomínios, pelos síndicos, sendo que dentre tais regras obviamente se enquadram aquelas de restrição ao uso das áreas comuns, dada a impossibilidade de permitir sua utilização de forma segura, sem que isso viole a restrição ao direito de uso da propriedade.

A equipe do Duarte Tonetti Advogados está atenta e em prontidão para auxiliar seus clientes na superação de um momento tão delicado como o que estamos vivendo.

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