O planejamento sucessório é uma ferramenta para a realização de transferência de patrimônio que pode ser bastante eficiente para evitar conflitos entre herdeiros, bem como para amenizar futuras despesas com   o processo de inventário e seus desdobramentos.

A sua eficiência, no entanto, está atrelada a alguns fatores, entre eles, um planejamento adequado. Importante destacar que não há fórmula padrão, pois neste processo devem ser considerados os aspectos de cada caso, como o tipo de patrimônio disponível, o regime de casamento dos envolvidos, a quantidade de herdeiros e respectivos estados civis, a existência de netos, e ainda, os anseios do núcleo familiar.

Nesta oportunidade trataremos de um dos aspectos relevantes em um planejamento envolvendo a constituição de empresa holding para gerir patrimônio formado por imóveis: a localização desses imóveis.

A localização dos imóveis terá implicações tanto no recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, como no do ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, este último incidente na doação das quotas da empresa holding aos sucessores. Há ainda particularidades a serem observadas nos procedimentos de registro junto aos respectivos Cartórios de imóveis.

Com relação ao ITBI, deve ser considerado o Município onde está localizado o imóvel, uma vez que é a esfera competente para instituí-lo e estabelecer sua alíquota (Art. 156, inciso II da CF). Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% e a sua base de cálculo “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado” (Decreto nº 51.627/2010 e a Lei nº 11.154/1991).

As diferenças estão presentes ainda nos prazos para o seu recolhimento e nos procedimentos para a emissão das guias. Algumas Prefeituras disponibilizam a emissão pelo próprio site, em outras, se faz necessário o contato por telefone e em alguns casos, ainda que raros, é preciso o comparecimento pessoal para tal solicitação.

Concluindo os aspectos do ITBI, vale mencionar que, de acordo com a Constituição Federal (Art. 156, § 2º, inciso I), o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, caracterizada atividade preponderante quando gerar mais de 50% da receita operacional da empresa.

Assim, enquadrando-se a holding nesta condição de não incidência do ITBI, deverá ser formulado o pedido de não incidência a ser apresentado à Prefeitura do local do imóvel, responsável por sua análise, e neste ponto, estar familiarizado com os trâmites internos e exigências de cada órgão, bem como conhecer seus prazos e particularidades pode garantir o deferimento mais célere.

Sobre o ITCMD, a sua instituição compete aos Estados e ao Distrito Federal (Art. 155, inciso I da CF) devendo ser considerado o Estado da situação do bem, tendo alíquotas máximas fixadas pelo Senado Federal. A alíquota máxima atualmente vigente é de 8%, sendo que alguns Estados adotam alíquotas progressivas que podem atingir o referido limite.

Conforme tratado acima, sendo o ITCMD imposto de competência estadual, além do valor da sua alíquota, outros aspectos podem sofrer variações de acordo com o Estado onde está localizado o imóvel, como a possibilidade de isenções e o contribuinte responsável pelo seu recolhimento.

No Estado de São Paulo a alíquota atualmente aplicada é de 4%, sendo isenta a doação cujo valor não exceda 2.500 Ufesp (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), dentro do ano civil. O valor desta unidade fiscal, em 2020, é de R$ 27,61, o que significa, portanto, que estará isenta do imposto a doação de até R$ 69.025,00 no exercício de 2020.

Ainda que de forma menos impactante, a localização do imóvel também implica em diferenças no que diz respeito aos documentos e procedimentos para registro das transmissões junto aos Cartórios de Imóveis.

No caso de imóvel rural, deve ser apresentado georreferenciamento da área, além das declarações de ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e o seu cadastro no INCRA (CCIR).

Neste sentido, é recomendado um contato prévio com o Cartório responsável pelo registro para conhecimento dos documentos exigidos bem como para obtenção do valor dos serviços notariais, estes fixados pelos Estados e Distrito Federal (Lei n°. 10.169/2000 amparada pelo § 2º, do  Art. 236 da CF).

De se ver que o Planejamento Sucessório é trabalho abrangente e que envolve inúmeros aspectos, tendo sido aqui tratado apenas um deles, que é a localização dos bens imóveis e suas implicações, não restando dúvida de que o sucesso de um planejamento depende de ampla experiência e do conhecimento detalhado de todas as fases da operação e suas peculiaridades.

A equipe da área Societária do Duarte Tonetti Advogados coloca-se à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.