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As defesas e objeções possíveis nas ações renovatórias de contrato de locação

O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local (imóvel) onde o empresário se estabelece, para o exercício de sua atividade empresarial. Assim, na grande maioria das vezes e até mesmo por uma questão econômica, esse imóvel é alugado, já que, dependendo da localidade onde o empresário pretende se instalar, o custo do imóvel é por demais alto, inviabilizando a sua aquisição.

Assim, a locação comercial goza de um sistema protetivo, conferindo ao locatário a possibilidade, caso o locador se recuse à renovação amigável do contrato, de pedir a renovação judicial do mesmo, bastando para tanto que: i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de cinco anos; e, finalmente, iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo ininterrupto de três anos.

Entretanto, o locador poderá alegar em sua defesa processual:

i) que o locatário não preenche os requisitos apontados acima, o que resultará na não renovação judicial do contrato de locação;

ii) a proposta de aluguel não atender aos valores de mercado, o que implicará na realização de perícia para apuração do valor real de aluguel, sem qualquer prejuízo para a renovação do contrato;

iii) ter proposta de terceiro para locação em melhores condições, que resultará na improcedência da ação renovatória (não renovação do contrato);

iv) não estar o locador obrigado a renovar o contrato de locação, se por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras que importem em radical transformação do imóvel;

v) o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador, desde que em exploração de ramos diversos daquele explorado pelo locatário.

Portanto, exceto quando a defesa do locador alegar que a proposta do novo aluguel é inferior ao valor de mercado, em todas as outras matérias de defesa, poderá implicar na improcedência da ação renovatória, culminando com a rescisão do contrato e o consequente despejo do inquilino, motivo pelo qual este tipo de situação requer um acompanhamento muito próximo do advogado, a fim de procurar os meios judiciais cabíveis para assegurar o direito da parte interessada.

Dr. José Carlos de Jesus Gonçalves - Sócio da área Cível do escritório Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.