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Cuidados jurídicos na aquisição de imóveis
Os bens imóveis são tidos como verdadeiros “portos seguros” na proteção patrimonial, sendo, tradicionalmente, um sólido investimento frente à instabilidade que, historicamente, sempre afetou a nossa economia. Assim, por diversas vezes, estes acabam representando expressiva relevância no patrimônio das pessoas.

A análise da aquisição de bens tão preciosos e importantes envolve a necessidade da verificação de diversos aspectos em torno deste bem. Neste sentido, é extremamente importante a análise dos potenciais riscos em sua aquisição, sejam aqueles relativos ao próprio imóvel, ao seu vendedor e, em alguns casos, às empresas que este tenha ou teve participação, assim como os anteriores proprietários do imóvel.

Entretanto, no ímpeto de realizar um bom negócio, verificamos que muitas pessoas não se atentam na potencial fragilidade de uma transação desta natureza sem uma análise mais aprofundada, o que pode gerar uma série de problemas, incluindo a perda da própria titularidade do imóvel pelo comprador.

DO RISCO DE FRAUDE

Sem dúvida alguma, um dos aspectos mais importantes ao se estabelecer uma auditoria legal para a análise de compra de um imóvel, é o afastamento da possível de configuração de fraude à execução e da fraude à credores.

Tais institutos se caracterizam, resumidamente, pela dilapidação patrimonial pelo próprio vendedor, de forma que este não possua mais bens que possam responder por suas dívidas, frustrando a ação de credores, podendo também resultar na nulidade da venda do imóvel.

Assim, ainda que nesta hipótese haja a possibilidade de ação de regresso pelo comprador contra o vendedor, decorrente da perda do imóvel pela configuração de fraude, os esforços para a recuperação do valor utilizado pelo comprador para a aquisição tendem a ser infrutíferos, já que quase sempre se dará contra alguém já insolvente.

DA ANÁLISE DE DOCUMENTOS PELO ADVOGADO E A LEI 13.097/15

A análise jurídica das certidões e documentos envolve diversos aspectos legais que podem acarretar risco ao negócio, seja na esfera cível, tributária, criminal, trabalhista, ambiental, sucessória, administrativa, incluindo ainda seus aspectos registrais. Assim, com o resultado desta análise, o comprador poderá ponderar, de maneira mais clara, os potenciais riscos, podendo inclusive optar pela desistência do negócio.

E não é só, pois tomadas as precauções acima, as chances de uma eventual declaração judicial de fraude também diminuem drasticamente. Tal fato ocorre porque os Tribunais possuem amplo entendimento de que o adquirente de boa-fé, ou seja, aquele que toma todos os mínimos cuidados necessários na hora de adquirir um imóvel, não deve sair prejudicado em tal situação.

Ainda em relação ao estudo de documentos, importante destacar a recente Lei 13.097/15, conhecida como a “Lei de Concentração dos Atos na Matrícula”, a qual estabelece que, com exceção de algumas hipóteses, bastaria a análise da matrícula atualizada para a demonstração da boa-fé.

Entretanto, é importante ressaltar que o Novo Código de Processo Civil determina que o comprador é quem deve provar que adotou as cautelas necessárias, por meio da análise das certidões. Logo, considerando a recente promulgação desta lei, e a inexistência de um posicionamento claro do Judiciário, há um grande risco da configuração de fraude, caso seja feita a dispensa da análise completa das certidões.

DA ANÁLISE DE DOCUMENTOS PELO BANCO FINANCIADOR

Nas compras de imóveis vinculados a financiamentos, é de praxe a análise de documentos pelos próprios bancos. Neste sentido, é comum que as pessoas entendam ser desnecessária a elaboração de uma análise própria. Entretanto, ainda que haja a atuação de profissionais habilitados contratados pelos bancos para a análise destas certidões, é imprescindível notar que isto não afasta a necessidade de uma auditoria própria pelo comprador.

Tal fato ocorre pois a análise realizada pelo banco envolve, primordialmente, a verificação do risco de crédito e a sua remuneração pelo financiado. Logo, o eventual risco de uma fraude na compra de um imóvel, pode não representar um risco suficiente para o banco não conceder o crédito do financiamento, fazendo com que, consequentemente, seja aprovada a aquisição de imóvel nestas condições.

Logo, em eventual caracterização de fraude, resultando na nulidade da compra e a perda da titularidade do imóvel pelo comprador, é importante destacar que, ainda que o banco possa perder a garantia do financiamento, ou seja, o próprio bem imóvel, é certo que o crédito concedido não será extinto, ou seja, o comprador continuará a responder pelo financiamento concedido pelo banco, restando somente o direito de regresso contra um vendedor potencialmente insolvente.

Importante ainda dizer que a análise realizada pelo banco não é disponibilizada ao comprador financiado. Logo, não é possível a apresentação, judicialmente, deste estudo, de forma a demonstrar a sua boa-fé, ocasionando numa maior dificuldade em afastar a configuração de fraude frente ao Judiciário.

CONCLUSÃO

Por fim, considerando as inúmeras adversidades que podem decorrer deste tipo de operação, em especial a configuração de fraude, e ainda, a falta da consolidação do entendimento dos tribunais do país quanto à recepção da “Lei de Concentração de Atos na Matrícula”, é certo que a realização de investigações completas e abrangentes em qualquer aquisição que envolva propriedades imobiliárias são imprescindíveis, uma vez que são um eficaz método preventivo de potenciais demandas que possam ocorrer após a compra do bem e pagamento do preço pelo comprador.

Neste aspecto, a equipe da área Contratual do Duarte e Tonetti Advogados se coloca à disposição para dirimir eventuais dúvidas e prestar maiores esclarecimentos sobre o assunto.


Heitor Issy Ozawa - Advogado da área Contratual do Duarte e Tonetti Advogados

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.