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Cláusula Over Price nos Contratos de Corretagem
Entre as diversas espécies contratuais disciplinadas atualmente no Código Civil, o contrato de corretagem, especificamente, encontra-se disciplinado a partir do artigo 722. Em virtude da crescente alta da construção civil no país, incentivos governamentais para aquisição “da casa própria”, facilidades na atribuição de créditos, bem como forte especulação imobiliária e consequente aquecimento dos negócios deste ramo, o contrato de corretagem acabou se tornando um instrumento bem comum.

Apesar da popularidade do contrato de corretagem, este ainda vem sendo objeto de muitas discussões e questionamentos, tendo em vista que o atual Código Civil não traz todos seus desdobramentos e peculiaridades, como no caso da “imposição” de cláusula over price, também denominada cláusula de “sobre preço”, presente muitas vezes na cláusula remuneratória.

A cláusula over price estabelece a cobrança acima dos valores pré-estabelecidos entre o comitente e o corretor, havendo a majoração dos preços em razão da realização de um negócio acima das expectativas do comitente e, por consequência, mais vantajoso.
 
Neste caso, o comitente estabelecerá um preço mínimo, do qual o corretor deverá partir para anunciar e propagar a oferta, este funcionará como limite mínimo da negociação, o valor que exceder esse limite, isto é, o “sobre preço” conseguido pelo corretor, constituirá a base de cálculo de sua comissão.

Quanto à aplicabilidade da cláusula over price nos contratos de corretagem, um estudo aprofundado das decisões adotadas pelos Tribunais nos indica que sua pactuação é considerada legal, estabelecendo, contudo, certos requisitos inerentes ao princípio da boa-fé objetiva, que, como cediço, deve nortear todas as relações contratuais.

Com efeito, a contratação do serviço de corretagem tendo como remuneração o parâmetro over price é permitida desde que a parte contratante tenha pleno conhecimento daquilo que o corretor está percebendo a título remuneratório (questão essa que sofre contornos mais definidos quando tratamos das relações consumeristas), de modo que a avença meramente verbal não gera a validade da cláusula.

Isso porque os casos discutidos judicialmente, em sua maioria, dizem respeito àquelas hipóteses em que o corretor, ferindo o dever da boa-fé objetiva, acaba por não esclarecer àquele que lhe contrata que sua remuneração se dará mediante o over price, ou seja, acabam por cumular o “sobre preço” obtido pela negociação frutífera com o montante a que já faz jus pelos seus serviços.

Na prática, o over price é normalmente embutido na comissão de corretagem, de forma a “mascarar” uma remuneração, de certo modo exorbitante ao corretor, em relação ao negócio pactuado. Muitos corretores preferem acobertar a prática do over price e travesti-la de puro comissionamento, pois a porcentagem de 6%, comum e largamente utilizada, geralmente é bem inferior ao obtido pelo over price.

Cumpre ressaltar que os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI) possuem disposição expressa em seu Código de Ética, vedando aos corretores a pactuação da remuneração over price.

Por outro lado, é importante frisar que, quando tratamos de relação negocial pactuada livremente, entre iguais, resta evidente que o princípio da autonomia da vontade deverá prevalecer sobre a restrição imposta pelo Código de Ética do CRECI, posto emanar de Resolução e, portanto, sem força de lei ou norma jurídica.

Com efeito, como em nosso ordenamento inexiste vedação legal, de ordem constitucional ou infraconstitucional, ou mesmo violação às normas de ordem pública, a pactuação da cláusula de “sobre preço” nos contratos de corretagem poderá ser avençada, porém, desde que o contratante tenha pleno conhecimento dos valores que lhe estão sendo cobrados pelo corretor a título remuneratório, sendo também essencial que assim conste no contrato, que deverá - resguardando eventuais nulidades - ser celebrado na forma escrita.

Importante esclarecer que, a máxima da autonomia da vontade das partes, que autoriza a aplicação do “sobre preço” na corretagem, deverá, necessariamente, ser mitigada nos casos em que se verificar a relação de consumo que, atualmente, representam de forma maciça os contratos de corretagem formalizados.

Para estes casos, temos a clara aplicação dos princípios supracitados, que convergem para uma ponderação entre a necessidade de expressa previsão da cláusula (amplitude do direito de informação) e a não abusividade praticada pelo corretor.

Desta forma, inevitável concluir que a aplicação da cláusula over price nos contratos de consumo sofre ainda com maior rigor do que nas relações envolvendo partes em iguais condições, sendo indispensável a análise do caso concreto para se aferir se a cláusula de “sobre preço” inserta nos contratos respeita os princípios informadores, respeitando o direito à informação, consubstanciado na expressividade da cláusula, bem como verificando se o valor obtido a título de comissão não é exorbitante, isto é, um valor superior ao valor do bem negociado, sob pena de nulidade da cláusula.


Paloma C. B. Molina - Advogada da área Contratual do Duarte e Tonetti Advogados


* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.