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Contratos de Sublocação para Supermercados
Muito se tem questionado acerca da legalidade da sublocação. A sublocação é um contrato de natureza acessória que segue o principal (contrato de locação), e ocorre quando um imóvel alugado pelo locatário é ocupado por outra pessoa (terceiro), o qual ficará responsável pelo pagamento do aluguel e dos encargos da locação, como taxa de condomínio, IPTU, dentre outros. Havendo a sublocação, o locatário passa a ser denominado de sublocador e o terceiro passa a ser denominado de sublocatário.

Entretanto, o vínculo existente entre o locador e locatário (decorrente do contrato de locação) permanecerá, isto é, o locatário (ou sublocador) continuará responsável, frente ao locador, pela conservação do imóvel, bem como pelo pagamento do aluguel e encargos que se vencerem durante a locação.

A sublocação, comercial ou residencial, é uma prática legal, desde que autorizada expressamente pelo locador (proprietário do imóvel). É necessário que o consentimento do locador esteja expresso em cláusula contratual (inserida no contrato de locação) ou em documento apartado.

Caso contrário, ou seja, caso não autorizada a sublocação, poderá resultar na rescisão do contrato de locação, com a incidência de multa rescisória, devido à infração de cláusula contratual. Ainda, o locador poderá mover contra o locatário (sublocador) e sublocatário uma ação de despejo com o fim de recuperar a posse do imóvel, nos termos do artigo 9º, II, da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

“LOCAÇÃO – Imóvel – Posterior sublocação – Ação declaratória de falsidade do contrato de sublocação – Sentença de procedência – Sublocação não autorizada pelos locadores – Perícia grafotécnica – Assinaturas não exaradas pelos locadores na qualidade de anuentes – Autoria não constatada das assinaturas – Irrelevância – Falsidade caracterizada – Inexistência de comprovação de que os locadores outorgaram procuração à imobiliária administradora autorizando a sublocação – Apelação desprovida.” (TJ/SP, Apelação nº 0006101-85.2012.8.26.0405, Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, 29ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 09/11/2016). (Grifos nossos).
   
Uma prática muito comum é a sublocação de boxes localizados no interior de supermercados, os quais são sublocados para pequenos comerciantes, como por exemplo, para a exploração de atividades como lotéricas, revistarias, relojoarias, dentre outras, os quais buscam tais centros devido ao grande fluxo de pessoas, à facilidade do estacionamento e à segurança do local, constituindo verdadeira estratégia destes pequenos comerciantes para se aproximarem do público. Nesse caso, o supermercado será denominado de sublocador e o comerciante será denominado de sublocatário.

Entretanto, antes de se firmar o contrato de sublocação comercial é necessário atentar-se a alguns pontos, a fim de minimizar os eventuais riscos e problemas que possam existir na relação jurídica existente entre sublocadores e sublocatários. Vejamos.

Primeiramente, é de suma importância verificar o ramo de atividade a ser explorado pelo futuro sublocatário. Tal medida é necessária uma vez que o sublocador terá responsabilidade em relação a atividade a ser desenvolvida pelo sublocatário. Podemos citar, como exemplo, o sublocatário que subloca o espaço (boxe) a fim de comercializar réplicas de armas de fogo, atividade esta que é ilegal nos termos da Lei nº 10.826/03, que proíbe a venda, importação e comercialização de brinquedos, réplicas e simuladores de arma de fogo. Nesse caso, o sublocador poderá ser considerado responsável solidário (em eventual ação judicial), uma vez que consentiu com a exploração de atividade ilícita dentro de seu estabelecimento comercial, ficando, no entanto, assegurado seu direito de regresso contra o sublocatário.

Outro ponto importante e que pode acontecer, se não forem adotados alguns cuidados, é o fato do funcionário e/ou empregado do sublocatário prestar serviços ao sublocador, o que muitas vezes ocorre por iniciativa do próprio funcionário, que se coloca disponível ao sublocador ou então começa a fazer “bicos” no supermercado,  como ajudante de caixa, carregador de compras, etc. Tal prática representa um alto risco, pois o sublocador poderá ser considerado como empregador (do funcionário do sublocatário), em eventual ação trabalhista, ficando responsável por todas as verbas rescisórias, dentre outras obrigações decorrentes do vinculo laboral.

Outra questão a ser observada diz respeito às condições que serão estipuladas no contrato de sublocação, como por exemplo, deve ser ajustado no contrato que o sublocatário ficará sujeito às regras do supermercado e ao seu horário de funcionamento. Tal condição, por mais simples que pareça, pode evitar uma série de problemas, como por exemplo, a insistência do sublocatário em ingressar no imóvel quando o mesmo estiver fechado, bem como adotar postura plausível com a política do supermercado.

Quanto mais detalhadas as condições no contrato de sublocação, menores serão os problemas na relação jurídica existente entre sublocador e sublocatário, pois, uma vez estipuladas tais condições e/ou responsabilidades, existirá uma maior facilidade em reconhecer eventual ato ilícito e/ou dano, bem como a penalidade que será aplicada no caso de não cumprimento da obrigação.
 
Sendo assim, havendo interesse do locatário em sublocar seu estabelecimento comercial, com autorização expressa do locador, deverá atentar-se a estes e outros cuidados básicos, que podem ser orientados pela equipe do Duarte e Tonetti Advogados, a fim de permitir uma maior segurança jurídica na realização do seu negócio.


Amanda Pascutti Zacarias - Advogada da área Contratual do Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.