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A ação renovatória e a proteção do ponto comercial

Na legislação brasileira, o ponto comercial é o local onde o empresário exerce a sua atividade de forma a fidelizar seus clientes em um espaço que, no decorrer do tempo, adquire apreciação econômica, sendo digno, portanto, de amparo do direito empresarial.

Assim, para que o locatário/empresário possa prorrogar o contrato de locação que está em vigência, no intuito de resguardar o seu direito de proteção sobre o ponto comercial, é prudente que seja iniciada a negociação junto ao locador com, pelo menos, 12 meses antes do fim do contrato.

Caso essa negociação não tenha êxito, o locatário terá tempo hábil para ajuizar a denominada Ação Renovatória perante o locador.

De acordo com a legislação brasileira, para que a Ação Renovatória seja proposta é imprescindível que o empresário preencha vários requisitos, essenciais e cumulativos, previstos nos incisos I, II e III do art. 51 da Lei nº 8.245/91, a saber:

1) O locatário deve ser empresário e explorar o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos;

2) O contrato deve ser escrito e possuir prazo determinado, não sendo admitida a modalidade verbal;

3) O prazo do contrato a ser renovado deve ser de no mínimo, 05 (cinco) anos.

Desta feita, o empresário deve se atentar quanto ao preenchimento dos requisitos acima, principalmente no tocante ao prazo estipulado no contrato de locação, que deverá ser determinado, pois não terá direito à ação renovatória o locatário que deixar o contrato de locação, a princípio firmado em caráter determinado, tornar-se prorrogado por prazo indeterminado.

Explica-se: Encerrado o prazo estipulado no contrato, se o locatário/ empresário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação anteriormente firmado fica automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, perdendo, desta forma, (o locatário) o direito de pleitear em juízo a proteção do ponto comercial, hipótese da qual o locador poderá notificá-lo por escrito a fim de que desocupe o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, podendo, logo em seguida, pedir o seu despejo, sem a necessidade de justificar o motivo, não sendo devido ao locatário/empresário também, qualquer ressarcimento a título de perdas e danos.

Constata-se também, além da observância dos requisitos acima previstos, que a Lei estipula prazo decadencial para a propositura da Ação, a qual deve ser ajuizada entre um 1 (um) ano e 06 (seis) meses antes do término do contrato a ser renovado.

Assim, por exemplo, se o contrato de locação possui término do prazo em abril de 2014, a propositura da Ação Renovatória deve se dar entre abril de 2013 até outubro de 2013, ou seja, 06 meses antes do término do contrato.

Verifica-se, portanto, que na falta de propositura da Ação Renovatória, o locatário perde o direito de proteção ao ponto comercial do estabelecimento, ficando a mercê do locador, que poderá pleitear valores desarrazoáveis a título dos alugueres, não restando alternativa ao locatário/empresário, a não ser aceitar as condições propostas, já que fez a sua clientela naquele ponto e depende dele para desenvolver a sua atividade comercial.

Dra. Debora Farias - Advogada da área Cível do escritório Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.