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Contrato de locação de espaço em Shopping Center - particularidades e abusividade de cláusulas

Se o proprietário de um terreno decide nele construir uma edificação destinada a fins comerciais e, depois de construído o prédio, loca-o para terceiro interessado, o proprietário não passa de um simples locatário.

Se no mesmo terreno ele construir um prédio composto por vários espaços relativamente autônomos, destinado à locação (uma galeria), ele continua sendo definido como locatário.

Entretanto, se esse mesmo proprietário construir um prédio composto por vários espaços relativamente autônomos, e o proprietário decidir locar esses espaços para pessoas que explorem determinadas atividades econômicas predefinidas, organizadas de forma a estabelecer um multiplicidade de atividades, produtos e serviços, esse locatário será considerado um empresário do ramo de shopping center.

Essa atividade consistente em organizar a reunião de vários comerciantes fornecedores de produtos variados e prestadores de serviços, alocados em um mesmo espaço, devidamente acomodados, com boa localização, estacionamento e segurança, visando a atração do maior número possível de consumidores é um shopping center.

Um empreendimento dessa natureza pressupõe pesados e constantes investimentos em publicidade, instalações comuns, aprimoramento das condições de comodidade, segurança do prédio, exigindo de seus proprietários/empreendedores constante atenção às exigências e necessidades de seu público alvo. Essa atividade do empreendedor lhe confere o direito de repassar ao locatário/lojista, o custeio integral dessas despesas, devidamente pensadas e contratadas pelo empresário, sem que o locatário possa se opor de qualquer forma.

Pelas mesmas razões, não é menos verdade que a administração do shopping cria e organiza uma associação de lojistas, da qual cada um dos locatários é obrigado a aderir de forma incondicional, goste ou não.

Essas características conferem um tratamento especial e diferenciado por parte dos doutrinadores e operadores do direito, impondo grandes discussões acerca da natureza jurídica deste tipo de contrato. Alguns doutrinadores de grosso calibre e operadores do direito consideram esse contrato como sendo um contrato atípico misto. A lei, entretanto, prestigia o entendimento de parte da doutrina que considera de natureza locatícia a relação entre o empreendedor do shopping center e o empresário que nele se estabelece.

E foi graças a essa divergência doutrinária que, durante muito tempo, se discutia a admissibilidade/possibilidade da renovação compulsória desses contratos de locação, por meio da chamada ação renovatória contrato de locação, discussão essa totalmente superada nos dias atuais, já que admitida expressamente a ação renovatória de contrato de locação de shopping center, por força do artigo 52, parágrafo 2º, da Lei 8.245/91 – lei de locações.

Todas as despesas que envolvam a manutenção das áreas comuns do empreendimento, inclusive algumas de natureza extraordinária, bem como aquelas despesas de custeio de fundos de promoção e publicidade podem ser atribuídas com exclusividade aos lojistas, ainda que a esses não seja facultada a possibilidade de opinar ou discutir a forma e demais condições para a realização de tais despesas.

Portanto, todas as despesas que envolvam a promoção do espaço e a busca por melhorias, podem e são atribuídas aos locatários/lojistas.

A lei só impede que sejam cobradas dos lojistas as despesas com obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poços de aeração e iluminação; indenizações trabalhistas e previdenciárias pelas dispensas de empregados anteriores ao início da locação; obras ou substituições de equipamentos, que impliquem em modificação do projeto original; e obras de paisagismo.

Entretanto, muitas são as cláusulas que poderão ser consideradas abusivas nesse tipo de locação, razão pela qual, é recomendável sempre a assessoria de um advogado para acompanhar esse tipo de relação, a quem caberá analisar e identificar cláusulas abusivas, que poderão assim ser declaradas em processo judicial específico.

Apenas a título de exemplificação, cláusulas que impedem a cessão ou transferência da titularidade das cotas de sociedade empresária locatária a terceiros, sem a anuência da administração do shopping e o pagamento de taxa, normalmente de alta monta, devem ser consideradas abusivas, reclamando a discussão judicial.

A abusividade se deve ao fato de que não haverá alteração do locatário, mas apenas e tão somente, alteração do(s) titular(es) das cotas sociais componentes do capital social da empresa.

Ademais, qualquer cláusula que imponha ao locatário obrigações que não estejam direta e intimamente ligadas ao objeto do contrato e à promoção e custeio das despesas inerentes às despesas obrigatórias de responsabilidade do lojista, hão que ser tratadas como abusivas, cuja declaração de abusividade sempre se dá por meio de decisões judiciais.

Por essas e outras razões, o empresário que decide instalar sua empresa em um empreendimento dessa natureza, shopping center, deverá contar sempre com uma boa assessoria legal, evitando abusos e garantindo a efetiva exploração de seu negócio.


José Carlos de Jesus Gonçalves - sócio responsável pela área de Contencioso Cível do Duarte e Tonetti Advogados

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.