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As garantias do mercado imobiliário no contrato de locação.
Cabe sempre lembrar que se o Locatário não fizer a opção pelo pagamento antecipado do valor locativo e seus encargos, poderá o Locador exigir que este oferte uma das modalidades de garantias locatícias, previstas no art. 37 da Lei nº. 8.245/1991, quais sejam: a caução, o seguro fiança, a fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Saliente-se que há a vedação legal de exigência de mais de uma das garantias mencionadas, com posição assentada na jurisprudência pátria, em um mesmo contrato de locação.

A Caução é uma garantia para contrato de locação de imóveis e poderá ser prestada com bens móveis ou imóveis, em moeda corrente, títulos e ações. Mencione-se que a caução de bens móveis deve ser registrada no cartório de títulos e documentos, e, a de bens imóveis deverá ser averbada junto à matrícula destes.

Há a limitação para a caução em dinheiro, que jamais poderá ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e este valor deve ser revertido em benefício do próprio locatário.

A Fiança Locatícia é a garantia pessoal e acessória de terceiros ao contrato de locação, esta modalidade traz a eficácia na resolução dos conflitos entre Locadores e Locatários. O instituto tem conceito legal (art. 818, CC), sendo que pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor, uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Ressalte-se que a fiança sempre se dará por escrito, via instrumento público ou particular e a responsabilidade do Fiador estará limitada ao que expressamente estiver neste ajuste.

O Seguro Fiança é mais uma das opções que servem para trazer segurança à relação locatícia, esta é prestada pela contratação direta pelo Locatário com as companhias de seguro, que deve ser idônea; certo de que o Locatário arcará com os custos deste ajuste, que pode representar um ônus a mais na contratação locatícia, pois, bastante onerosa para o Locatário.

No que toca a Cessão Fiduciária como garantia à locação dos bens imóveis, é feita por meio de quotas de fundo de investimento ou de títulos de capitalização, realizadas por aplicações financeiras dadas como garantia pelo Locatário ao Locador.

O fundo de investimento (negociáveis/não na bolsa de valores) é administrado pela Comissão de Valores Mobiliários-CVM, e suas cotas têm a natureza de fiança, sendo que serão entregues pelo Locatário ao Locador como garantia da avença locatícia.
Trata-se de uma garantia relativamente recente e ainda pouco utilizada, posto que inserida na Lei do Inquilinato no ano de 2006.

Posto isto, as partes contratantes devem buscar o consenso no que toca a nomeação da garantia contratual de locação de imóveis, afinal, as garantias servem a necessidade de proteção do Locador contra a impontualidade e os possíveis prejuízos que possam advir desta e do uso inadequado da unidade locada.

Dra. Daisy Mesalira - Advogada da área Cível do escritório Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.