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Alienação de imóvel locado – direitos e deveres do locatário.
Tema da mais alta relevância para o empresário, independente de sua área de atuação, refere-se à locação de imóveis utilizados pela empresa para a execução de suas atividades.

O empresário sabe que a alteração de seu endereço interfere de várias formas em seu negócio. A interferência pode se dar em maior ou menor grau, ou seja, pode ir desde um simples aumento de despesas com as alterações e comunicações de suas mudanças, até a queda do faturamento, devido à perda do ponto comercial, que o levará a desenvolver novamente toda a sua clientela, em seu novo endereço.

Assim, é de suma importância que o empresário esteja atento e assistido por um advogado no momento da contratação da locação, ou quando da renovação do contrato de locação.

Na relação direta com o locatário não há grandes problemas. Entretanto, há que se ter muita cautela quando o assunto esbarra na venda do imóvel locado, já que nem sempre o empresário tem capital disponível ou interesse econômico na aquisição do referido imóvel. Assim, de acordo com o artigo 27 da Lei de locações, Lei 8.245/91, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio, mediante notificação, com prazo de trinta dias para manifestar sua opção.

Mas como proteger a locação em caso de venda do imóvel e ausência de interesse ou da pretensão de se adquirir o mesmo?

O adquirente do imóvel não está obrigado a manter a locação, ao menos em princípio, porque não celebrou o contrato com o locatário. Entretanto, se o contrato for celebrado por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente deverá cumprir o contrato até o seu final, não podendo rescindir o mesmo.

Mas é preciso muito cuidado quando da contratação da locação de um imóvel para fins comerciais!

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel só é possível se a construção estiver averbada, já que os cartórios de registro de imóveis não estão obrigados a efetuar o registro da locação caso a construção não esteja regularizada, pelo simples fato de que do ponto de vista legal, o imóvel não existe e, portanto, não é possível a locação de um bem inexistente no mundo jurídico.

Portanto, é possível concluir que a locação de um imóvel para fins comerciais não é uma tarefa tão simples como pode parecer aos olhos comuns, já que, como dito acima, a alteração do endereço não é tarefa simples, muito menos barata. Imagine o transtorno e o custo para a mudança de uma fábrica, qualquer que seja o produto fabricado.

Finalmente, recomendamos que a contratação de uma locação seja assistida por um advogado, desde a fase de negociação até a assinatura do contrato, a fim de assegurar os direitos do empresário locatário.

Dr. José Carlos de Jesus Gonçalves - Sócio da área Cível do escritório Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.