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Como funciona o desdobro de terrenos?
Caro Leitor, imagine a seguinte situação: você compra uma grande área em condomínio com um amigo, ou até mesmo com um parente, onde vocês decidem construir dois imóveis, um para cada um, tanto faz a destinação das construções, lazer, moradia ou até mesmo investimento. Agora imagine se por um azar desses da vida, esse seu amigo ou parente tenha sido empresário, e esteja sofrendo penhora de seus bens pela Justiça do Trabalho! Sabe aquele imóvel que vocês compraram juntos? Pois é, está correndo sérios riscos e pode acabar sendo vendido em hasta pública (popularmente conhecida como leilão), na Justiça do Trabalho!

E como resolver este impasse?  Você terá que proceder ao desdobro do terreno, em outras palavras, divide-se o imóvel, regularizando-o junto ao Cartório de Registro de Imóveis, criando duas matrículas independentes, uma para cada construção.

Assim, para se iniciar um procedimento de desdobro, um profissional habilitado pelo CREA deverá medir o terreno a ser dividido, onde se encontram as construções e preparar as plantas e o memorial descritivo, para protocolar e aprovar na Prefeitura do Município onde se encontram as edificações. O memorial reúne todas as informações referentes à divisão do terreno como descrições, medições e divisões.

Feito isso, o interessado deverá juntar com o memorial as plantas e o alvará (aprovado pelo órgão competente do Município - setor urbanístico) concedido pela prefeitura, o requerimento de solicitação de desmembramento preenchido para apresentar ao oficial do cartório de Registro de Imóveis.

No requerimento deverá constar a assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com as firmas reconhecidas, o número de matrícula e a descrição do imóvel subdividido.  Deverá também identificar as benfeitorias depois da subdivisão, informando o lote e a localização.

Com o restante dos documentos já mencionados (plantas, alvará e memorial - certidão comprobatória da situação), o requerimento deverá ser endereçado ao Cartório de Registro de Imóveis, especificando a solicitação do desdobramento.

Após o protocolo em Cartório dos documentos, e estando tudo em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária e abrir as novas matrículas dos imóveis divididos, respeitando-se o principio da unitariedade matricial, ou seja, para cada imóvel haverá uma matrícula e cada matrícula um único imóvel.

Por fim é importante salientar que de acordo com o item 150.4, do capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, "nos desmembramentos, o oficial do Cartório de Registro de Imóveis, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (que regulamenta os loteamentos), cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente". Essa verificação tem por escopo impedir a criação de loteamentos clandestinos, que tantos problemas imobiliários trazem.

Dr. José Carlos de Jesus Gonçalves - Sócio da área Cível do escritório Duarte e Tonetti Advogados.

* Este artigo tem caráter meramente informativo e é destinado exclusivamente aos nossos clientes, não se tratando, portanto, de parecer ou aconselhamento jurídico.